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Der Paladin-Check: Top- und Flop-Aktien Teil 3

Der Paladin-Check: Top- und Flop-Aktien Teil 3

HALL OF FAME | Unsere Immobilienaktien – spät im Zyklus? Uns doch egal.

Auf Platz drei des Siegertreppchens unserer Hall of Fame steht eigentlich TomTom. Allerdings möchten wir den niederländischen Hersteller von Navigationssystemen und Anbieter von Geodaten an dieser Stelle mit einem knappen Kommentar überspringen: unser Investment Case ist zügig aufgegangen und wir haben bereits ausführlich berichtet.

Stattdessen wollen wir einen Blick auf unsere beiden Immobilienaktien Deutsche Konsum REIT AG und DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG werfen. Nur zu gut erinnern wir uns an den Termin mit einem großen Vermögensverwalter in Süddeutschland vor knapp einem Jahr. Im Rahmen des Gesprächs wurden die wichtigsten Portfoliopositionen des Paladin ONE intensiv diskutiert. Ein besonders kritisches Augenmerk legte unser Gesprächspartner auf unser Exposure zum Immobilienmarkt „noch dazu so spät im Zyklus.“

Taschenrechner und Blog

Die Beteiligungen an den Gesellschaften waren und sind für uns keine 08/15-Engagements bei x-beliebigen Bestandshaltern. Ganz im Gegenteil: unsere Investmententscheidung war eben gerade nicht durch die simple Erwartung weiter steigender Multiples bei der Immobilienbewertung getrieben.

Die Deutsche Konsum REIT baut sukzessive einen Bestand an Fachmarktzentren auf. Das klingt erstmal wenig aufregend. Spannend wird dieses Vorgehen jedoch durch die Renditearbitrage, die die Gesellschaft seit Jahren unter Führung von Rolf Elgeti betreibt: Kapital wird auf Basis einer Mietrendite von rund 7 Prozent eingesammelt. Und dieses wird dann in Objekte mit Mietrenditen von bis zu 10 Prozent investiert (zugegeben etwas vereinfacht ausgedrückt). In unserem Investorenbrief Q2 2019 ist nachzulesen, wie Rolf Elgeti praktisch bereits mit Unterschrift beim Notar Werte schafft. Solange diese Renditearbitrage funktioniert, gibt es uns für wenig Anlass, unsere Position in Aktien der Deutschen Konsum REIT zu überdenken.

Für Interessierte: der Vorstand der Deutschen Konsum REIT AG gab kurz vor dem Jahreswechsel ein lesenswertes Interview in der Börse Online.

Eine etwas andere Konstellation findet sich bei der DEMIRE AG, die Investitionen im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt tätigt. Wir waren hier erst einige Monate investiert, als der Finanzinvestor Apollo in Absprache mit dem damaligen DEMIRE-Großaktionär Klaus Wecken ein Übernahmeangebot für die Aktien der Gesellschaft unterbreitete. Wir haben lange abgewogen, ob wir das Angebot annehmen oder beteiligt bleiben sollten – und uns schlussendlich für letzteres entschieden.

Damit sitzen wir auf dem Beifahrersitz von Apollo und Klaus Wecken. Durch Apollo konnte die Gesellschaft seither ihre Kapitalbasis deutlich verbreitern und ihr Portfolio fühlbar ausbauen. Die zunehmende Größe trug zu einer verbesserten Profitabilität und günstigeren Refinanzierungskonditionen bei. Die operativen Hausaufgaben scheinen nunmehr weitgehend erledigt zu sein.

Und was kommt jetzt? Der schrittweise Ausbau des Portfolios? Gut möglich. Ebenfalls denkbar ist, dass die beiden Großaktionäre einen Exit, oder aber eine transformierende Transaktion anstreben, die die Gesellschaft sprunghaft in eine neue Größenordnung katapultieren könnte. Klaus Wecken ist als wesentlicher Großaktionär in die aktuell laufende Zusammenführung der im Wohnimmobilienmarkt tätigen Gesellschaften ADO Properties SA, Adler Real Estate AG und Consus AG involviert. Eine mögliche Blaupause für DEMIRE? Sicherlich kein Szenario für morgen oder übermorgen. Aber auf mittlere Frist würde es uns doch sehr überraschen, wenn die heutigen Großaktionäre passiv im Status Quo verharren.

 

HALL OF SHAME | Fjord1 - manchmal fehlt das Glück. Und dann kommt auch noch Pech dazu.

Zumindest kursseitig war die Entwicklung bei Fjord1, dem Fährbetreiber aus Norwegen, im abgelaufenen Jahr enttäuschend. Dividendenbereinigt verlor die Aktie 8,60 Prozent. Ein Detail, das vor dem Hintergrund des allgemein furiosen Börsenjahres ärgerlich erscheint. Und noch dazu überraschend – zumindest für uns. Denn operativ hat sich die Gesellschaft praktisch wie erwartet entwickelt. Und auch die bereits für das Jahr 2020 gegebene Indikation für die Umsatzentwicklung passt exakt zu den ursprünglichen Plänen, die die Aktie im Jahr 2018 noch in deutlich höhere Gefilde hat steigen lassen.

Die von uns identifizierten Gründe für den Kursrückgang lassen sich vermutlich mit einer Analogie aus dem Fußball zusammenfassen: zuerst hatte Fjord1 kein Glück – und später kam auch noch Pech dazu. Das fehlende Glück bestand darin, dass Fjord1 die Ausschreibung eines größeren Vertrags um Haaresbreite nicht gewinnen konnte. Kurz darauf folgte zudem die Herabstufung durch ein Bankhaus. Im Rahmen eines Paladin Insight haben wir darüber bereits berichtet.

Das Pech gesellte sich dann aus einer gänzlich anderen Ecke hinzu. Fjord1 hatte für Anfang 2020 neue Fähren bestellt. Die hiermit beauftragte Werft Havyard geriet in einen finanziellen Engpass. Die Auslieferung der Fähren ist laut Fjord1 nicht gefährdet. Das wird schon dadurch begründet, dass Lieferanten und Gläubiger der Werft allein durch die Auslieferung der Fähren einen erheblichen Mittelzufluss generieren können. Allerdings kommt es zu Verzögerungen. Und das macht die neuen Schiffe vermutlich etwas teurer, was auch den Fjord1-Kurs belastet.

Wirklich bemerkenswert ist, was dann passierte. Nachdem die Fjord1-Aktie am 09. Dezember 2019 bei 36,40 NOK schloss, kaufte der amerikanische Investor Vision Ridge über Nacht 15 Mio. Aktien bzw. 15 Prozent an Fjord1 für 45 NOK pro Aktie.

Vision Ridge hatte vermutlich bereits letzten Sommer über 3 Mio. Aktien im Rahmen eines ersten Accelerated Bookbuilding-Verfahrens erworben. Unser damaliger Bericht erläutert die Hintergründe. Im Zuge der zweiten Transaktion haben die Amerikaner ihre Beteiligung mit dem bisherigen Großaktionär, der Familie Saevik, gepoolt. Zusammen halten beide nun rund 70 Prozent an Fjord1.

Operativ läuft es nach Plan. Und ein neuer Großaktionär verspürt offensichtlich wenig Schmerzen, mehr als 20 Prozent Aufschlag für ein 15-Prozent-Paket zu bezahlen. Diese Konstellation stimmt uns zuversichtlich, dass sich die Investition in Fjord1 schlussendlich auszahlen wird.

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